在商业拆迁中，房屋拆迁的实质是平等民事主体之间土地使用权和房屋所有权的转移和变更，双方当事人遵循意思自治原则就拆迁等事宜自由协商，签订拆迁协议，双方当事人不履行拆迁协议的，可向法院追究违约责任，而政府在其中只起监督作用，不能过多的干预。

相对于商业拆迁，政府拆迁应遵循更严格的程序。

第一、发布公告。由有关政府部门向政府报送拆迁计划和方案，并将该拆迁计划和方案向拟被拆迁范围内的居民公告。

第二、审查公示。对该拆迁计划是否属于行政拆迁做出初步审查。初步审查不属于行政拆迁的，予以驳回。在初步审查中认为该计划属于行政拆迁的，由拆迁人向拟拆迁范围内的居住人公示。属于行政拆迁的，则将拆迁计划和方案交由城市规划管理部门审查是否符合城市总体用地规划，予以审查；不属于政府拆迁的，被拆迁人向政府提出异议，并由人民法院做出裁定。

第三、提出方案。通过城市规划部门审查的拆迁计划由拆迁人公告产权调换方案和货币补偿方案，拟被拆迁人有权利自由选择其中一种方案。拆迁申请人和拟被拆迁人就产权调换方案和货币补偿方案进行协商，协商一致的，双方达成协议。

第四、价格评估。拆迁申请人和拟被拆迁人就产权调换方案或货币补偿方案协商不成，由双方分别聘请独立的资产评估机构提出价格评估报告，如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由人民法院作出裁定。

第五、申请许可。拆迁申请人持与被拆迁人达成的产权调换协议或货币补偿协议和拆迁安置协议向房屋所在地的市级人民政府房地产管理部门申请房屋拆迁许可证。经审查，对符合条件的，颁发许可证。

第六、限期搬迁。被拆迁人在协议确定的搬迁期限内搬迁，在期限内不搬迁的，拆迁人可持拆迁许可证向法院申请强制拆迁，是否准许强制拆迁，由人民法院作出裁决。对该裁决不服的，可以上诉。不上诉的或二审法院维持原裁定的，执行强制拆迁，否则撤销一审判决，上诉期间，不得申请先予执行。