房屋拆迁问题是城市化进程中的热点问题，备受社会各界关注。在房屋拆迁过程中，拆迁矛盾的激化，暴露出了我国房屋拆迁制度存在诸多弊端。现行房屋拆迁制度存在的缺陷，即未区分商业拆迁和政府拆迁。本文通过对商业拆迁和政府拆迁的界定和比较分析，提出了不仅要通过立法对商业拆迁行为和政府拆迁行为进行规范，并从程序制度上逐步完善，从而达到减少滥用公共利益之名行商业拆迁之实，减少拆迁纠纷，使公民获得公平的补偿，私有财产得到实际的保障。

我国目前的拆迁立法中，并未对商业拆迁和政府拆迁这两种拆迁行为进行区分。对拆迁行为的有关补偿的规定也显得较为简略，也未确立普遍适用的补偿原则，导致了商业拆迁中政府行政权力滥用，处于弱势一方的被拆迁人常常面临的是政府通过行政权力进行强制拆迁的情况，开发商以公共利益之名掩盖商业之实，使得拆迁户得不到公平，合理的补偿。笔者认为，要解决这些问题最关键在于规范政府在商业拆迁和政府拆迁中不同的角色定位，而首先，应该对商业拆迁和政府拆迁进行区分。

商业拆迁与政府拆迁的界定

所谓商业拆迁是指拆迁人是一般的民事主体，拆迁的目的是营利，拆迁人与被拆迁人完全应该是民事关系，两者的地位平等；商业拆迁的实质在于，被拆迁人将其房屋所有权以及土地使用权转让给拆迁人，而后拆迁人将所取得的房屋拆除，并在该基地进行房地产开发的行为。拆迁人与被拆迁人之间应该贯彻平等、意思自由原则，不得强买强卖。被拆迁人丧失房屋所有权获得的应该是足额的赔偿，而不是“补偿”。而且作为一种极端的例子，即使拆迁人提供了非常优惠的对价，如果被拆迁入不同意，那么拆迁就不能进行。

政府拆迁则是指政府为了特定的利益，通常是为了公共利益，以其名义实施的拆迁行为。政府拆迁的实质是一种剥夺公民房屋所有权的行为，是一种具体行政行为，政府与被拆迁人之间形成一种行政法律关系，服从是其主要特征，符合征收的概念。故政府拆迁其实就是一种行政征收。我国《宪法》2004年修正案规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。我国《 物权法》也规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。房屋的政府拆迁就是对公民的房屋所有权进行的征收，从此处我们可以看出政府拆迁与商业拆迁的巨大差别。

在商业拆迁中，房屋拆迁的实质是平等民事主体之间土地使用权和房屋所有权的转移和变更，双方当事人遵循意思自治原则就拆迁等事宜自由协商，签订拆迁协议，双方当事人不履行拆迁协议的，可向法院追究违约责任，而政府在其中只起监督作用，不能过多的干预。

相对于商业拆迁，政府拆迁应遵循更严格的程序。

第一、发布公告。由有关政府部门向政府报送拆迁计划和方案，并将该拆迁计划和方案向拟被拆迁范围内的居民公告。

第二、审查公示。对该拆迁计划是否属于行政拆迁做出初步审查。初步审查不属于行政拆迁的，予以驳回。在初步审查中认为该计划属于行政拆迁的，由拆迁人向拟拆迁范围内的居住人公示。属于行政拆迁的，则将拆迁计划和方案交由城市规划管理部门审查是否符合城市总体用地规划，予以审查；不属于政府拆迁的，被拆迁人向政府提出异议，并由人民法院做出裁定。

第三、提出方案。通过城市规划部门审查的拆迁计划由拆迁人公告产权调换方案和货币补偿方案，拟被拆迁人有权利自由选择其中一种方案。拆迁申请人和拟被拆迁人就产权调换方案和货币补偿方案进行协商，协商一致的，双方达成协议。

第四、价格评估。拆迁申请人和拟被拆迁人就产权调换方案或货币补偿方案协商不成，由双方分别聘请独立的资产评估机构提出价格评估报告，如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由人民法院作出裁定。

第五、申请许可。拆迁申请人持与被拆迁人达成的产权调换协议或货币补偿协议和拆迁安置协议向房屋所在地的市级人民政府房地产管理部门申请房屋拆迁许可证。经审查，对符合条件的，颁发许可证。

第六、限期搬迁。被拆迁人在协议确定的搬迁期限内搬迁，在期限内不搬迁的，拆迁人可持拆迁许可证向法院申请强制拆迁，是否准许强制拆迁，由人民法院作出裁决。对该裁决不服的，可以上诉。不上诉的或二审法院维持原裁定的，执行强制拆迁，否则撤销一审判决，上诉期间，不得申请先予执行。